Cách Đan Mạch giải áp lực trả nợ mua nhà khi lãi suất tăng

Dù các nước giàu không rơi vào cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu như giai đoạn 2007-2009 nhưng thị trường cho vay thế chấp vẫn còn nhiều vấn đề. Lãi suất tăng mạnh trong một năm rưỡi qua đã phơi bày chúng.

Tại Mỹ, người mua nhà được hưởng lãi suất cố định 30 năm nhờ các công cụ tài chính gián tiếp của chính phủ liên bang. Lãi suất trung bình cho các khoản vay mua nhà đã hơn 7,2%, cao nhất kể từ năm 2001. Trong khi đầu năm 2001, lãi suất trung bình chỉ 2,7%. Vì vậy, những người mua nhà vào 2 năm trước đã có một cú hời, đặc biệt là khi giá nhà hiện đã tăng gần một phần ba.

Nhưng đặc thù này cũng có bất lợi làm tắc nghẽn thị trường nhà đất. Hiện tại, việc đổi một căn nhà mới đồng nghĩa với việc đi vay lại với lãi suất cao hơn xưa rất nhiều. Vì vậy, người dân không có động lực bán nhà, khiến thị trường bị khan hiếm nguồn cung nhà hiện hữu. Số lượng nhà xây mới thì khá ít, khiến người mua phải cạnh tranh nhau. Kết quả, sau khi giảm xuống trong thời gian ngắn khi Fed mở màn chuỗi tăng lãi suất, giá nhà ở Mỹ giờ leo lên mức kỷ lục lịch sử.

Nếu Mỹ đưa ra một điển hình về sự can thiệp của chính phủ có thể làm méo mó thị trường ra sao thì các hệ thống chính sách ở nước khác cho thấy lãi suất cao hơn đang đe dọa túi tiền của một số hộ gia đình nghiêm trọng thế nào.

Ví dụ lãi vay mua nhà ở Anh chỉ cố định trong vài năm đầu. Do đó, những người đi vay dần cảm nhận được nhưng ảnh hưởng khi lãi suất tăng. Đến cuối năm 2026, 2 triệu người Anh sẽ phải thanh toán trung bình thêm 3.600 bảng (4.570 USD) một năm, tức 10% thu nhập hộ gia đình trung bình.

Tình hình cũng tương tự ở Thụy Điển, nơi gần 90% khoản vay có thời hạn lãi suất cố định từ hai năm trở xuống. Còn ở New Zealand, chi phí lãi vay có thể sớm vượt quá 20% thu nhập khả dụng của các hộ gia đình đi vay.

Một khu dân cư tại Đan Mạch. Ảnh: Bloomberg

Để giải quyết áp lực trả nợ vay mua nhà khi lãi suất tăng mà hạn chế làm méo mó thị trường bất động sản, Economist gợi ý giải pháp của Đan Mạch. Tại nước này, người mua nhà có thể chọn vay với lãi suất cố định 30 năm, tương tự với Mỹ.

Tuy nhiên, điểm khác biệt là nguyên tắc tài chính kết hợp (match-funding principle). Theo đó, các hợp đồng vay thế chấp lãi suất cố định được phát hành bởi các ngân hàng và tổ chức tài chính ở Đan Mạch phải được kết hợp với việc phát hành trái phiếu có cùng thời hạn và mức lãi suất.

Tức là, khi một người mua nhà ký hợp đồng thế chấp lãi suất cố định với ngân hàng, nhà băng sẽ phát hành trái phiếu để tài trợ cho khoản vay đó. Các trái phiếu này được bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau.

Nguyên tắc kết hợp khiến giá trị khoản vay biến động theo trái phiếu này, chứ không cố định. Khi lãi suất trên thị trường tăng, giá trị của các trái phiếu thường suy giảm. Điều này đồng nghĩa người vay có thể tận dụng thời điểm đó để tất toán. Họ cũng có thể dùng giải pháp đảo nợ và tránh được nguy cơ áp lực khi lãi suất tăng cao - điều người vay mua nhà ở các nước khác phải đối diện.

Theo báo cáo của Ngân hàng trung ương Đan Mạch phát hành vào tháng 2/2023, vào năm 2022, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm tại nước này đã tăng khoảng 4 điểm phần trăm, mức cao nhất 40 năm. Đến cuối năm ngoái, một số trái phiếu phát hành cho các khoản vay thế chấp mua nhà được giao dịch với giá chỉ bằng 70% ban đầu.

Điều đó giúp người đi vay có thể giảm được 30% số nợ tồn đọng bằng cách đảo nợ. Năm ngoái, những người vay mua nhà tiến hành đảo nợ giúp giảm trung bình 18% nợ tồn đọng, theo báo cáo của Ngân hàng Trung ương Đan Mạch.

"Thực tế, một số gia đình có thể sẽ ổn định hơn trong bối cảnh lãi vay tăng vì sau khi đảo nợ, họ có mức đòn bẩy thấp và cấu trúc nợ thuận lợi hơn", Ngân hàng trung ương Đan Mạch đánh giá.

Nguyên tắc kết hợp tài chính ở Đan Mạch cho phép người mua nhà có cơ hội giảm quy mô khối nợ phải trả, tiết kiệm tiền và có ưu thế trong tình hình lãi suất tăng. Ngoài ra, Economist cho hay, chủ nhà còn có thể chuyển khoản vay của mình cho chủ sở hữu mới.

Kết quả là thị trường bất động sản Đan Mạch linh động hơn trước các bất lợi kinh tế. Trong quý I, giao dịch nhà ở tại nước này chỉ giảm 6% so với cùng kỳ 2022, so với giảm 22% của thị trường nhà hiện có tại Mỹ trong cùng giai đoạn.

Nguồn Vnexpress